物业管理越来越成为城市居民所关注的问题，也有很多矛盾演化成为社会性的矛盾，这就需引起我们的高度重视。在深圳一家物业公司工作的王荷同志写了这篇文章，从几个方面论述了物业需要变革的地方，值得从事这项工作的同志一读。

    　　目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的30％，深圳等城市已超过95％。全国物业管理企业超过2万家，从业人员突破200万人。

    　　但据中国社会调查事务所调查的数据显示，京沪穗90％受访者认为物业管理公司提供的服务质次价高；中国消费者协会组织的《中国十二个城市物业管理调查报告》表明，67.5％的人认为物业管理公司履行义务和责任一般或较差。不论准确与否，消费者的看法反映了物业管理的尴尬处境。此外，70％以上的物业管理企业处于亏损境地。物业管理行业的发展已到了一个关键阶段，如若不进行有效地变革，将很难应对加入世贸组织带来的挑战，也不能较好地完成时代赋予的重任。　

    　　入世可能带来的冲击

    　 中国现有的物业管理市场十分狭小。以上海为例，到2001年8月，上海共有23亿平方米建筑面积的物业纳入了物业管理的范围，而物业管理企业却有2315家，平均每家不足10万平方米；深圳每年的物业开发量不足1000万平方米，物业管理机构却有1200家，平均每家不到1万平方米。在外部环境上，国内至今没有一部国家级法规条例，实际运行的仅是部分地方政府制定的地区性法规。国外物业管理机构大举进入中国市场后，势必对现行的市场格局造成冲击。欧美地区的物业管理自19世纪60年代诞生以来，已有上百年的发展历史，形成了成熟的物业管理法规环境、消费意识和管理技术，也有非常现代化的技术手段和技术设施。能够进入中国市场的会是非常优秀的品牌企业，他们以利润为最大目的的经营思想及其资金优势，将为国内现行模式带来强烈震荡。外企在内地除独立设置机构独立经营外，将会采取收购、借壳等多种形式达到尽快占领市场的目的。他们会大量利用国内已有的物业管理人力资源，这从其他行业中也可以看出眉目，本已人才匮乏的中国物业管理将会雪上加霜。但外企初期市场定位会较多地集中在涉外高档写字楼、高档住宅区，并将集中在北京、上海、广州等经济发达的政治、经济与文化中心的现代化都市，短期内不会对市场格局造成太大影响。

    　　变革的方向和思路

    　　社会需要物业管理健康快速地发展，但在发展方向上，受各种因素的制约步入了误区。例如，许多本应由社会承担的责任转嫁给了物业管理企业，像计划生育，水电抄表等。再如，物业管理的企业特征越来越模糊，发展趋于大而全。深圳市保安人员近10万人，如此庞大的队伍，管理就是一个向题，且不说效果如何。　　企业的运作机制也不符合市场发展规律。据统计，全国2万家物管企业中，70％属于开发商办的，20％属于房管所改制或后勤单位改制。物管企业是房地产业的“儿子”甚至于“孙子”，因此要更多地站在开发商的利益上说话，不能充分地保护业主的权益；业主与物管企业间的积怨愈来愈深。部分地产商只是将物业管理作为促销的一种手段，为了造成一个“卖点”，不计成本地压低物业管理费。物业管理企业也是企业，是企业就要赢利，否则就不符合市场规律。

    　　随着国民生活水平的不断提高，对服务的要求与期待值也逐渐增加；物业管理也将随之发生变革并应在以下方面重点突破：

    　　一是建立标准化连锁社区服务体系，将标准化的管理与服务配送到社区内各住户；并负责售后服务工作。其前提是将管理与服务内容完全标准化，科学界定管理与服务的内容，并将管理与服务手段彻底专业化。

    　　二是构筑网络服务平台，通过网络终端获取社区客户的需求信息，同时在社会上寻求服务提供商为客户提供服务；物业公司从中收取中介信息费，物业管理的收入重点由此向管理费之外的其他社区经营服务方面转移。物业管理的网络服务应区别于流行的电子商务网站，先行发展客户，开展经营，然后根据市场发展进程再逐渐将其网络化。物业管理易于取得客户信赖，具有较好的沟通与反馈优势，且有大量的人力解决社区内的终端配送。

    　　三是开发物业管理资源。物业有维修保养保值增值的需求，有迎合时代改造提升的需求，有地理优势可资利用，有物业空间可以施展，业主有各式各样的要求等待满足，物业企业本身的管理技术、专业技术和品牌优势也可转换成有形价值等等。

    　　四是专业化发展与建立供应商体系，以剥离物业管理非核心内容，使企业用集中的技术和人力优势使相应的管理达到最好。集中的资源优势还能够享受最佳的质量价格比，使业主及物业公司、专业公司以及供应商都成为赢家。建立供应商体系是专业化发展的保证措施，大量的社区业主需求资源，不可能也没必要完全由物业公司承担，这就要建立完善的供应商体系，将社会上专业而又廉价的各种服务网罗起来为我所用，服务于业主。

    　　五是探索物业管理的新思路。

    　　当前国内市场仍然存在着行业堡垒、地方保护和不规范竞争。因此，必须积极实行国家的分业经营政策；鼓励企业兼并重组，推进规模化与集约化经营进程；全面放开市场，在完善的法律保障下实行公开公平竞争；联合边缘行业，与其他行业充分交融、良性互动以发挥出最大的效能。